|
|
|
Улучшение жилищных условий — дело ответственное. и небыстрое, особенно если вы вынуждены продать старую квартиру, чтобы купить новую. Альтернативная сделка позволяет не только сэкономить время, но и обойтись вообще без денег.
Помните, в фильме «По семейным обстоятельствам» герой Владимира Басова маклер Эдуард Бубукин, который всех подозревал и всего боялся, предлагал семье Николая, Галины Аркадьевны и Изольды Тихоновны разменять их большую квартиру на две поменьше и «развести» таким образом двух хозяек по разным кухням?
Суть альтернативной сделки за это время не изменилась. С «альтернативой» по-прежнему связываются те, кто хочет каким-то образом изменить жилищные условия: разъехаться, съехаться или, например, сделать из «однушки» «двушку», доплатив часть средств. Чем альтернатива отличается от обычной сделки купли-продажи? По сути ничем: та же схема (старую продаем, новую покупаем), только реализуется она в кратчайшие сроки, поскольку обе сделки — продажа и покупка — происходят одновременно. Чтобы последовательно продать старую квартиру, а затем на вырученные деньги купить новую (или несколько новых), вам потребуется как минимум 60 дней (по 30 дней на регистрацию двух пакетов документов). Это в том случае, если вы найдете продавца, который захочет ждать. А если нет? Придется искать его уже после продажи своей квартиры. И насколько затянутся поиски, предсказать невозможно. Особенно в нынешней ситуации, когда на рынке наблюдается стагнация и даже некоторое падение цен на недвижимость и продавцы не спешат выставлять квартиры на продажу. А теперь представьте ситуацию: вы продали старую квартиру, а новую еще не нашли. Где вы будете жить? У знакомых, снимете квартиру, остановитесь в гостинице? А вещи? Слишком много вопросов, суеты и возможных ненужных затрат.
Если вы сообщите риелтору, что продаете квартиру с целью покупки новой, он наверняка предложит вам провести альтернативную сделку.
ПО СУТИ
Как это выглядит? Риелтор выстраивает цепочку из нескольких квартир; каждый владелец в этой цепочке — одновременно и продавец, и покупатель. Например, у риелтора сложилась цепочка из квартир А, В и С. Чтобы сделка состоялась, нужно найти еще двух клиентов — так называемого «верхнего» покупателя и «нижнего» продавца, D и E. «Верхний» D покупает квартиру А, а «нижний» E получает деньги от продажи своей квартиры. Эти люди — единственные в цепочке, кто увидит «живые» деньги. Остальные просто переедут с квартиры на квартиру: А — в квартиру В, В — в С, С — в Е. Это простейшая схема альтернативной сделки. Если клиенту нужна не одна, а несколько квартир взамен той, что находится у него в собственности, или он хочет увеличить площадь, доплатив, цепочка начинает расти и ветвиться.
КТО ВСЕ ЭТИ ЛЮДИ?
Главный человек во всей цепочке — «верхний» покупатель. Кроме того что без него сделка в принципе невозможна, именно он оплачивает комиссию агенту. А без агента провернуть альтернативную сделку объективно сложно. И рискует «верхний», пожалуй, сильнее остальных. Если сделка по каким-то причинам не состоится (например, один из зарегистрированных в квартире В откажется переезжать) и цепочка распадется, все останутся при своем, а «верхний» покупатель потеряет время. Два года назад, когда цены на недвижимость росли на несколько процентов в квартал, потерянное время было равносильно потерянным деньгам. Сегодня положение вещей несколько иное — профессионалы рынка, опрошенные аналитическим центром IRN.RU, прогнозируют снижение цен на недвижимость к весне 2009 г. на 20—30% (элитное жилье не учитывалось). При таком раскладе покупателю D имеет смысл дождаться коррекции рынка.
«Верхний» покупатель берет на себя основную часть расходов — выплачивает комиссию агенту. Иногда на его же плечи ложится оплата госпошлины при регистрации и аренда банковской ячейки. В одних риелторских агентствах действует правило: продавец не платит. В других расходы на аренду банковской ячейки делят пополам покупатель и продавец. Обычно стоимость дополнительных услуг включена в цену квартиры. «Верхний» покупатель может и не знать, что он спонсирует всю цепочку (о том, что сделка альтернативная, он, разумеется, знает). Ему озвучивают цену, а какой процент этих денег пойдет агентству, какой на сопутствующие расходы, риелтор часто или не сообщает, или искажает цифры.
«Нижний» продавец — фигура не менее значимая. К его квартире предъявляется отдельное требование — она должна быть свободна юридически и физически. То есть на момент заключения договора купли-продажи в ней никто не должен быть зарегистрирован, а к моменту получения документов из Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) бывшему хозяину необходимо вывезти свое имущество.
Квартиры внутри цепочки должны быть оформлены в собственность.
НА ПРОЦЕДУРУ
Цепочку агент выстраивает без вашего участия. Последовательность его действий следующая:
1. Агент находит клиента, который готов заключить альтернативную сделку.
2. Из уже имеющихся предложений или путем поиска новых риелтор составляет цепочку из нескольких квартир.
3. Ищет «верхнего» покупателя. Находит и получает от него аванс — это своего рода гарантия, что покупатель в последний момент не передумает и не подведет всех участников в цепочке. Агент дает покупателю расписку в получении денег.
4. Риелтор находит «нижнего» продавца, квартира которого свободна. Если такой человек найден, цепочка считается замкнутой. Обычно на поиск всех нужных людей уходит 1—2 месяца. Это с учетом времени, которое все участники сделки тратят на осмотр квартир.
5. «Верхний» покупатель в присутствии агента и представителя банка закладывает деньги в депозитарную ячейку (специалисты рекомендуют не скупиться на процедуру пересчета всей суммы в банке, обойдется это в лишние несколько тысяч, но спокойствие, согласитесь, дороже). Если среди участников сделки есть те, кто вносит дополнительную сумму за увеличение жилплощади, они, в свою очередь, тоже арендуют ячейки. В простейшей цепочке (где квартиры равноценны между собой и никто ничего не доплачивает, хотя эта ситуация, прямо скажем, теоретическая) деньги видят только «верхний» покупатель и «нижний» продавец, и в этом случае трехсторонний договор с банком заключают только они. Если же цепочка более сложная и есть несколько продавцов, которые получают деньги на руки, договоров с банком может быть несколько.
6. Сразу после посещения банка все участники сделки подписывают договоры купли-продажи. Заверять их у нотариуса необязательно. Документы одним пакетом сдаются на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Если хотя бы один документ не в порядке, возвращают весь пакет.
7. Через 30 дней (при ускоренной регистрации — через две недели) «нижний» продавец (обычно его сопровождает агент) забирает зарегистрированные договоры, идет с ними в банк и изымает деньги из ячейки (зарегистрированный договор дает ему это право). Если в цепочке есть другие продавцы, которые тоже получают «живые» деньги, они забирают положенную сумму в этот же день, предъявив в банке свой зарегистрированный договор.
8. После получения денег «нижний» продавец передает свою квартиру по акту приема-передачи новому собственнику. И с этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры. Поэтапно переезжают все участники сделки. Сроки переезда для каждой квартиры четко оговорены в договорах купли-продажи.
9. «Верхний» покупатель получает акт приема-передачи. Все, альтернативная сделка завершена.
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
Безусловный плюс альтернативной сделки — сроки. Месяц-другой на подготовку сделки и месяц на регистрацию — и вы собственник новой квартиры. Причем, если вы ничего не доплачиваете и не претендуете на доплату за свою жилплощадь, вы вообще совершаете минимум телодвижений. Однако на практике не все так радужно, как в теории.
Один из главных недостатков альтернативных сделок — их непрозрачность. Находясь внутри цепочки, вы не узнаете, за сколько была продана ваша старая квартира и куплена новая. Естественно, вы можете задать такой вопрос риелтору, но проверить правильность его ответа вы не сможете. Спросить о том же бывшего владельца вашей новой квартиры? Он, каки вы, может не знать этого. Или вообще откажется говорить на эту тему. А добраться до «верхнего» покупателя, с которым вы за время проведения сделки, скорее всего, так и не увидитесь, вряд ли получится. По оценкам экспертов, участники альтернативных сделок получают квартиры в среднем на 10—15% дешевле той жилплощади, которую они могли бы приобрести по обычной сделке купли-продажи. Если вас все устраивает — и новая квартира, и минимум волнений, — прекрасно. Но именно непрозрачность, перспектива так и не узнать истинную стоимость сделки отпугивает от «альтернативы» многих клиентов.
Кроме того, в альтернативных сделках крайне силен человеческий фактор. Согласие на проведение подобной сделки должны дать все зарегистрированные в квартирах граждане. И если кто-то, например, в отъезде или в запое, придется ждать. А если агент на свой страх и риск решит провести сделку без согласия некоторых зарегистрированных, на основании их претензий впоследствии сделку могут признать недействительной — и тогда в лучшем случае все снова меняются квартирами в обратном порядке. Тихий ужас.
Будьте готовы к тому, что с первого раза найти подходящий вариант не получится. Сейчас дельных предложений на рынке немного, это признают большинство специалистов.
Альтернативная сделка сама по себе настолько сложная многоступенчатая операция, что даже теоретически представить ее без участия агента сложно. На практике без него тем более не обойтись. А риелтор — это не только ценные знания и ответственность (агент полностью отвечает за организацию процесса и проверку юридической чистоты квартир), но и немалые расходы.
В альтернативную цепочку крайне сложно включить квартиру в строящемся доме из-за жестких сроков проведения сделки. До недавнего времени в «альтернативе» часто использовались ипотечные средства, но сегодня говорить об этом не приходится.
По материалам журнала "Личный бюджет"(www.lbudget.ru) за декабрь 2008-январь 2009.
Авторы-консультанты: Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»; специалисты МИАН-Агентства недвижимости
|
Если купить собственное жилье нужно срочно, скопленных денег хватает только на треть квартиры, а платить ипотеку 20 лет нет никакой возможности, то самое время… нет, не начать жаловаться на свою тяжелую жизнь, а подумать о приобретении комнаты.
КОММУНАЛЬНАЯ СТОЛИЦА
Петербург часто называют коммунальной столицей России. И не зря: именно здесь после 1917 г. появились первые коммуналки, и именно в городе на Неве их сейчас больше, чем где бы то ни было в России. По данным на 2007 г., в коммуналках проживает 329 000 петербургских семей. Но это отнюдь не значит, что все они находятся в одинаковых условиях, потому что коммуналки в Северной столице встречаются очень разные.
КТО ЕСТЬ КТО
Коммуналки в историческом центре города
В старом фонде (в него входят все дома, построенные до 1917 г.) расположено около 50% петербургских коммуналок. Пытаться описать типичную планировку такого жилья бессмысленно: каждая квартира уникальна. Некоторые похожи на современное жилье, в других путь на кухню лежит через туалет, а в одну из комнат можно поникнуть только через балкон. Кроме того, в «старофондовых» коммунальных квартирах встречаются совершенно «эксклюзивные» типы комнат. Например, так называемый «трамвай» (узкое помещение шириной 1,5-2 м и длиной 10-15), «стакан» (крохотная 4-6-метровая комнатенка с 4-метровыми потолками) или «темная комната» (помещение без окон).
Основные плюсы коммуналок в историческом центре Петербурга — это высокие потолки, огромные окна и близость к архитектурным достопримечательностям. Основные минусы — частое отсутствие ванной или душа, неудобная планировка и большое количество соседей. Нормой для «старой» коммуналки считается 4-5 семей, но в центре до сих пор существуют квартиры из 15-20 комнат, где ютятся по 30-40 человек.
Коммуналки в «новостройках»
В домах, построенных после 1917 г., коммуналок поменьше, например в «сталинках» расположено 12% таких квартир, в современных кирпичных домах — 13%. «Новостроечные» комнаты (за исключением «сталинок») не отличаются большим размером, высокими потолками или удачным местоположением, зато в таких квартирах обычно живет не больше 2-3 семей.
ОГТ (открытые комнаты гостиничного типа)
В отличие от большинства коммуналок, которые были «стихийно» переделаны из отдельных квартир, ОГТ изначально создавались как коммуналки. Обычно они выглядят так: прямо от входной двери начинается широкий коридор, по бокам которого расположено 6-10 изолированных комнат. Коридор заканчивается огромной кухней с несколькими газовыми плитами, рядом с которой находятся ванная комната и 1-2 туалета. В советское время ОГТ ценились выше обычных коммуналок, но сейчас «скатились» по популярности примерно до их уровня. Расположены ОГТ большей частью в «спальных» и промышленных районах.
ДУМАЕМ О ПЕРСПЕКТИВАХ
Выбирая квартиру, мы учитываем множество факторов: цену, площадь, местоположение, тип дома, этаж, планировку и т. д. При покупке комнаты все эти критерии тоже важны, но важнее все же другое свойство приобретаемого жилья — так называемая «перспективность», то есть вероятность превращения комнаты в квартиру.
Больше всего возможностей стать отдельным жильем — у комнаты в «двушке». Двухкомнатные квартиры — это вообще элита рынка коммунальной недвижимости. Причем качество «двушки» особого значения не имеет: спросом пользуются и исторический центр, и «новостройки», и даже «хрущевки». Причина такой популярности «двойных» квартир очевидна: велика вероятность «собраться с силами» и выкупить у соседей оставшуюся комнату.
Второе место по «перспективности» занимают 3-4 комнатные квартиры с хорошей планировкой в историческом центре города или в «сталинских» домах. Такое жилье часто расселяют риелторы.
Тройку «перспективных лидеров» замыкает жилье на первых этажах, расположенное недалеко от метро: его часто выкупают под офисы, переводя потом из жилой в коммерческую недвижимость.
Аутсайдерами считаются коммуналки, где проживает больше четырех семей и часть комнат не приватизирована: у такого жилья практически нулевые шансы превратиться в отдельную квартиру.
Естественно, чем перспективнее комната, тем она дороже. Меньше всего ($40 000-45 000) стоит комнатушка в 3-5 комнатной квартире «корабля» или «хрущевки». Больше всего ($70 000-85 000) — жилплощадь, расположенная в «двушке» в историческом центре города.
КОММУНАЛЬНАЯ ИПОТЕКА
Для начала попробуйте отгадать загадку: «Жилье, но не объект недвижимости. Что это?» Нет, это вовсе не пещера и не палатка, поставленная в чистом поле, а самая обычная комната в петербургской коммунальной квартире.
Дело в том, что в отличие от многих других субъектов РФ, где комнату в коммуналке регистрируют как отдельный объект недвижимости, в Северной столице дела обстоят несколько по-другому. Согласно приказу от 13.11.1998 № 37 «Об оформлении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах», изданному Жилищным комитетом правительства Петербурга, в собственность граждан с 1998 г. передавались не сами комнаты (то есть отдельные объекты недвижимости), а доли в коммунальной квартире.
Недостаток в таком положении дел, по большому счету, только один — трудности в получении ипотечного кредита на покупку комнаты. Дело в том, что доля в квартире в качестве залога не вызывает доверия у банков, поскольку не является «полноценным» объектом недвижимости. Кроме того, продать ее сложнее, чем обычную квартиру.
в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перед продажей доли в квартире необходимо получить отказ других собственников от преимущественного права покупки. Эта процедура может длиться достаточно долго. Сначала необходимо письменно известить соседей о том, что вы собираетесь продать жилплощадь. Согласно статье № 250 Гражданского кодекса РФ, сделать это можно в любой свободной форме — главное, чтобы было понятно: извещаемые лица знают о сделке. Для чего соседи должны написать на вашем заявлении «ознакомлен», поставить число и подпись. Причем соседи могут целый месяц «думать», приобретать комнату или нет. Затем они либо соглашаются купить площадь, либо дают письменный отказ от преимущественного права покупки (он должен быть нотариально заверен и приложен к договору купли-продажи коммунального жилья). Такие проволочки сильно снижают ликвидность комнаты. Кроме того, случается, что владельцы одной из долей в квартире на долгое время исчезают в неизвестном направлении. В этом случае получить их отказ от преимущественного права весьма затруднительно, а без этого комнату продать невозможно.
По всем этим причинам банки не слишком любят давать займы на комнаты. Но все-таки делают это, поскольку спрос на «комнатную ипотеку» растет с каждым годом: сейчас в Петербурге коммунальные займы достигают 20-30% от общей суммы кредитов.
КАК ПОЛУЧИТЬ «КОМНАТНЫЙ» КРЕДИТ
Существует несколько способов получить у банка кредит на комнату. Какой из них выбрать, зависит от того, сколько денег вы успели накопить на покупку будущей жилплощади.
Больше 70% от стоимости комнаты
В ЭТОМ СЛУЧАЕ ПРОЩЕ ВСЕГО ОФОРМИТЬ ОБЫЧНЫЙ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ — его можно без проблем получить практически в любом петербургском банке. Ставка по такому займу в среднем составляет 13% в долларах и 17% в рублях. В большинстве банков сумма потребительского кредита «на неотложные нужды» не превышает 400 000 руб., или $15 000, а срок ограничивается пятью годами.
От 20 и до 70% от стоимости комнаты
В ТАКОЙ СИТУАЦИИ ЛУЧШЕ ВСЕГО ПОДОЙДЕТ КЛАССИЧЕСКАЯ ИПОТЕКА. Легче всего будет тем, кто берет кредит на так называемую «последнюю комнату», после выкупа которой заемщик становится владельцем отдельной квартиры. Такой заем в Северной столице можно получить в Хоум Кредит энд Финанс Банке, Абсолют Банке, BSGV, «КИТ-Финансе», ВТБ 24 и «Союзе». А вот ипотеку на покупку «не последней» комнаты можно взять только в трех банках — это Северо-Западный банк Сбербанка РФ, «ВТБ Северо-Запад» и «Зенит».
Средние ставки по «комнатным» кредитам такие же, как по «квартирным» и составляют 12-13% в рублях и 10-11% в долларах. Зато требования к коммунальному жилью сильно отличаются от требований к отдельному. В случае с комнатой банк каждую бумагу будет фактически «разглядывать под микроскопом».
Итак, если вы хотите взять коммунальную ипотеку, учтите, что выбранное жилье должно соответствовать определенным требованиям. Прежде всего комната должна находиться в хорошем (неаварийном) состоянии, в ней должно быть отопление и электричество, в квартире — санузел (желательно с ванной или душем) и газ. Некоторые банки перед выдачей кредита даже проводят осмотр выбранной заемщиком комнаты, после которого в зависимости от результатов могут в большую или меньшую сторону изменить процентную ставку или сумму кредита.
Кроме того, у банков есть индивидуальные кредитные предпочтения: кто-то не выдает займы на комнаты в домах с деревянными перекрытиями, кто-то — на жилье в зданиях, построенных до 1970 г., и т. д.
Меньше 20% от стоимости комнаты
ЕСЛИ В ВАШИХ РУКАХ НАСТОЛЬКО НЕБОЛЬШАЯ СУММА, вариант с классической ипотекой, скорее всего, не пройдет, поскольку размер первоначального взноса в коммунальной ипотеке редко опускается ниже 20-25%. Однако если у вас «в активе» есть другое жилье кроме приобретаемой комнаты, можно взять кредит под его залог. Такой заем выдаст практически любой петербургский банк, занимающийся ипотекой.
НЕ РАЗБИТЬСЯ О БЫТ
Ужасы коммунального быта обессмертила в своих произведениях целая плеяда русских писателей. Например, Зощенко живописал, как целая коммуналка подралась, не поделив ершик для мытья посуды, а Булгаков пугал читателей ужасами «общественных» санузлов.
Разумеется, для большинства современных петербургских коммунальных квартир подобные кошмары остались в прошлом. Но чтобы радужные мечты о счастливой и спокойной жизни в собственной комнате не разбились о коммунальный быт, лучше заранее узнать о его особенностях.
• Уборка. Живя в коммуналке, кроме собственной комнаты придется время от времени убирать еще и места общего пользования: кухню, коридор и санузел. В одних квартирах жильцы дежурят «по дням», в других — «по неделям».
• Пользование общей площадью. Почти во всех коммуналках есть свои неофициальные правила пользования кухней, санузлом и коридором: где-то нельзя сушить белье в ванной, где-то посуду можно мыть только в тазу и ни в коем случае не в раковине, где-то не принято оставлять верхнюю одежду в прихожей. Если эти правила сложились задолго до вашего вселения, лучше не нарушать их, иначе неизбежен конфликт со «старожилами».
• Графики. В больших коммуналках (где теснятся по 6-10 семей) иногда существует график пользования ванной и на каждую комнату приходится только 1-2 «банных дня» в неделю.
Квартироуполномоченный. В 30-50-х гг. такая должность была в каждой коммуналке, сейчас она сохранилась только в многонаселенных квартирах (на 5-6 семей), да и то не везде. Такой человек следит, чтобы жильцы соблюдали очередь по уборке мест общего пользования и исправно вносили плату за коммунальные услуги. Он решает и мелкие коммунальные конфликты. Как правило, должность «ответственного за квартиру» не оплачивается, но часто его освобождают от какой-либо повинности, например мытья мест общего пользования.
БЫСТРЕЕ КВАРТИР
Давно минул пик спроса 90-х гг. на комнаты, когда многие петербуржцы покупали коммунальное жилье в надежде на то, что какой-нибудь добрый инвестор расселит коммуналку и комната «по мановению волшебной палочки» превратится в отдельную квартиру. Но и сейчас комнаты составляют 30% сделок на вторичном рынке петербургской недвижимости.
Кроме того, в этом году в «ценовой гонке» коммунальное жилье обогнало отдельное. По данным ГК «Бюллетень недвижимости», с начала 2008 г. жилье в коммунальных квартирах подорожало на 21-26% и к концу первого полугодия достигло в среднем $2 900 за квадратный метр и 1,814 млн руб. за комнату. В то время как рост цены отдельных квартир на вторичном рынке Петербурга составил всего 21,75%, а новостроек — 22,1%.
По мнению экспертов, комнаты неизбежно будут дорожать дальше, поскольку спрос на них остается стабильным, а предложение неуклонно сокращается — потому как новых коммуналок практически «не производят».
Консультанты: главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бомбашев; руководитель отдела продаж Первого ипотечного агентства Наталья Михайлова; директор филиала «Невский» ООО «Фосборн Хоум» Татьяна Венцлавская; заместитель гендиректора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов
|
Покупаете квартиру на стадии строительства? По закону вам положено заключить договор участия в долевом строительстве. Однако нередко продавцы используют альтернативные схемы. В чем «засада»?
Большинство из нас, мечтая о собственном жилье, хотят, чтобы оно было новым — «свежепостроенным». Повсюду стоят симпатичные домики веселых расцветок, их стены и коммуникации «с иголочки» — никакого износа, планировка квартир нередко лучше, а площадь больше, чем в старых советских домах. Неудивительно, что цена такого жилья, когда оно уже построено и сдано в эксплуатацию, высока.
Известно, что один из немногих способов сэкономить при покупке новостройки — приобрести ее на раннем этапе строительства («этапе котлована»). Это выгоднее, но проблема в том, что, пока мы получим собственность во владение, пройдет еще много времени. Поэтому крайне важно, какой именно документ мы получаем на руки при передаче денег застройщику или риелтору. На основе этой бумаги можно будет отстаивать свои права, если дом не будет построен или сдан в срок или если вдруг нам в нем почему-то не найдется места…
ВИДЫ ДОГОВОРОВ
Итак, проект мечты найден, деньги отложены, дело за малым - оформить покупку. Какие есть варианты?
Договор участия в долевом строительстве
Наиболее близкий к «идеалу» вариант оформления новостройки по закону. Права и обязанности как застройщика, так и покупателя в таком договоре обычно прописаны, как предусматривает Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В договоре обязательно описывается объект долевого строительства, устанавливается срок, когда застройщик передаст его новоселам, указывается цена, срок и порядок оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).
Все бы хорошо, да многие, если не большинство застройщиков и риелторов считают невыгодным заключать описанный выше договор. Ведь по закону квартиры можно продавать только после получения полного пакета разрешительной документации на новостройку. А пока их все получишь... так можно никогда и не приступить к строительству и уж точно не собрать денег. Поэтому для продажи новостроек часто применяются «альтернативные» схемы. Они перечислены ниже.
Договор соинвестирования
Обязует покупателя стать партнером компании по бизнесу и «налагает» на него те же риски, что и на остальных инвесторов (согласно закону № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
«Если совсем уж строго подойти к вопросу, то физическое лицо (не индивидуальный предприниматель) вовсе не может быть субъектом инвестиционной деятельности по указанному выше закону. Дело в том, что закон этот регулирует отношения, связанные с инвестициями, осуществляемыми в форме капитальных вложений - вложений в основные средства. А «основные средства» - это, в свою очередь, термин, предусмотренный законом «О бухгалтерском учете». Сами понимаете, что физическое лицо бухгалтерского учета не ведет, хотя экономически, конечно, осуществляет капитальные вложения», - полагает Елена Комова, директор по маркетингу компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Более того, «выставлять» покупателя соинвестором запрещено законом. Так, Николай Грачев, руководитель юридической службы экспертного риэлт-бюро «Тактик & Практик», подчеркивает, что «после вступления в силу 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве...» (№ 214-ФЗ) застройщики не имеют права привлекать физических лиц по договорам инвестирования. Физлица могут участвовать в долевом строительстве только в рамках договора долевого участия, который подлежит госрегистрации. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в том случае, если разрешение на строительство инвестируемого объекта получено до 1 апреля 2005 г.». Если все-таки договор соинвестирования был заключен, то в дальнейшем он не будет иметь юридической силы.
Договор переуступки прав требования
Предполагает покупку квартиры у покупателя, заключившего ранее с застройщиком договор долевого участия. По этой схеме квартиры продают люди, купившие их на более ранней стадии строительства. Ближе к окончанию строительства квартира вырастет в цене и владелец может решить продать - не саму квартиру (ее еще нет), а свои права на получение ее в будущем. Если изначально в соответствии с законом № 214 был оформлен договор участия в долевом строительстве, то договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и права покупателя будут защищены.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи между застройщиком и покупателем специалисты считают рискованным. Ведь в предварительном договоре указано только намерение сторон в будущем, после начала строительства, заключить договор купли-продажи недвижимости. Хотя в таком договоре и указываются технические параметры новостройки, срок заключения основного договора и обязательство покупателя уплатить определенную сумму, но в нем часто не фиксируется стоимость квадратного метра, что позволяет застройщику требовать доплаты, а в случае отказа от доплаты расторгнуть договор.
«Опасность не только в возможности «некрасивого» поведения продавца, - отмечает Елена Комова. - По требованиям Гражданского кодекса в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия основного. Одним из таких условий является определение характеристик квартиры, в частности ее площади. А вот с этим-то как раз проблемы: никто не поручится за то, что метраж будет именно таким, как в проекте (да и количество комнат может быть иным, и такие случаи бывали). Поэтому без согласования одного из условий предварительный договор будет (формально) считаться незаключенным. То же самое касается денежного вопроса. Цена - одно из основных условий, которые должны быть согласованы в предварительном договоре. Без ее указания договор опять же будет считаться недействительным».
Эксперты «Тактик & Практик» поясняют, что «по сути такой предварительный договор представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной».
Вексельная схема
Вексельная схема, по которой последние годы продавались многие новостройки, уверенно лидирует по степени риска для покупателя. Ведь фактически покупатель получает взамен собственных денег только ценную бумагу - обязательство вернуть деньги. Передача денег оказывается формально не привязанной к объекту недвижимости. И если по какой-то причине строительство затягивается или даже останавливается, покупатель имеет право требовать только возврата стоимости векселя, но никак не предоставления квартиры. В условиях постоянно растущих цен на квартиры у застройщика появляется соблазн вернуть через несколько лет полученную сумму (которую уже частично «съела» инфляция) и продать квартиру по текущей рыночной цене. Не стоит забывать и о том, что покупка векселя также не фиксирует стоимость квадратного метра и застройщик может начать требовать доплаты с покупателя, если последний все же настаивает на обмене векселя именно на жилье. В качестве положительных сторон вексельной схемы сами застройщики называют возможность продажи квартир на «нулевом» цикле строительства и, как следствие, более низкую стоимость квадратного метра.
ПРАВО «НА ЛЕВО»
Почему же после принятия закона «Об участии в долевом строительстве» компании-застройщики в массовом порядке стали применять векселя и «альтернативные» договора? Оказывается, зачастую продавцы считают, что покупатель квартиры (дольщик) приобрел слишком большие права по этому закону. Ведь там прописаны все требования, которые должны соблюсти строители, в том числе конкретный срок сдачи объекта (в случае нарушения срока застройщик обязан выплатить пени), стоимость квартиры (она может изменяться только по условиям договора), гарантийный срок на объект строительства и др. При этом на дольщиков распространяется и закон «О защите прав потребителей». Далеко не все застройщики и уж тем более риелторские компании оказались готовы взять на себя подобные обязательства. С другой стороны, закон запрещает продавать квартиры до получения пакета разрешительной документации - а это значит, что продать квартиру на «этапе забора» (когда в наличии только огороженный пустырь) уже нельзя.
В результате закон, направленный на закрепление прав дольщиков, побудил застройщиков искать другие методы оформления продажи жилья. По данным исследований новостроек аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», существенная часть сделок в 2006-2007 гг. заключалась именно по вексельной схеме
ЧТО ТАКОЕ ВЕКСЕЛЬ?
Остановимся подробнее на вексельной схеме, ибо она наиболее запутанная. ВЕКСЕЛЬ - ценная бумага строго установленной формы, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя либо предложение иному указанному в векселе плательщику уплатить по наступлении предусмотренного векселем срока определенную денежную сумму держателю этой бумаги. Фактически это долговая расписка специально установленной формы. Лицо А взяло у лица Б деньги в долг и обязуется вернуть в определенный срок. Характеристика «ничем не обусловленное» означает, что никаких условий возврата вексель оговаривать не позволяет. Иными словами, ни в самом векселе, ни в вексельном договоре (документе о его приобретении) не пишется ничего о причинах, по которым кредитор дает деньги застройщику. То есть о том, что деньги передаются с целью, скажем, «забронировать» квартиру в таком-то доме, такой-то площади, с таким-то сроком сдачи. Эта бумага демонстрирует добрую волю кредитора: захотел дать денег - и все тут (так это выглядит по документам).
Примеры векселей смотрите на сайте www.6543.ru
Выдавать вексель может как юридическое, так и физическое лицо. А сами векселя бывают простыми и переводными.
Простой вексель
Простой вексель подразумевает, что оплата по нему производится векселедателем (то есть лицом, выдавшим вексель). Здесь участвуют всего две стороны: векселедатель и векселедержатель (получатель векселя).
Переводной вексель
Переводной вексель не ограничивается двумя сторонами. Его можно передавать. Фактически передача векселя означает, что его держатель приказывает выдавшему вексель вернуть его стоимость специально оговоренному третьему лицу. Переводной вексель можно передавать неограниченное количество раз. При этом на нем делается соответствующая надпись о следующем получателе (индоссамент). Понятно, что получать деньги по векселю может только последний владелец.
Интересно, что, как правило, передающий вексель в порядке индоссамента несет ответственность за исполнение обязательства наравне с основным должником. То есть если последний откажется платить, отвечать придется ему (промежуточному звену). Правда, эта ответственность может быть исключена включением в текстпереводной записи специальной оговорки: «без оборота на меня». Это значит, что передающий не принимает на себя ответственность за платеж, продолжая, тем не менее, нести ответственность за действительность переданного права. Николай Грачев объясняет, что «эта особенность векселя делает его одним из наиболее ликвидных объектов коммерческого оборота, так как передаточная надпись на векселе значительно упрощает оборот этой ценной бумаги».
Правильное оформление
Все операции с векселями регулируются Федеральным законом № 48-ФЗ «О переводном и простом векселе». Эта ценная бумага действительна только при определенном наборе реквизитов. При несоответствии векселя описанной ниже форме плательщик имеет полное право отказаться от его оплаты.
ТРЕБОВАНИЯ К ФОРМЕ ВЕКСЕЛЯ ЗАКРЕПЛЕНЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНО. ИТАК:
1. Вексель должен быть составлен только на бумаге.
2. В тексте документа обязательно должны присутствовать:
a) слово «вексель» (так называемая вексельная метка);
b) предложение уплатить оговоренную сумму векселя;
c) наименование и адрес векселедателя;
d) наименование векселедержателя;
e) дата и место составления векселя;
f) сумма и место выплаты по векселю;
j) собственноручная подпись векселедателя.
Остановимся на нескольких важных моментах.
В качестве векселедержателя следует указать конкретное лицо. Оформление векселей «на предъявителя» не допускается.
Обязательно нужно указать местонахождение векселедателя - обычно указывается город или другой населенный пункт, адрес необязателен.
Без указания места, в котором должен быть произведен платеж, вексель недействителен.
СРОК ВЫПЛАТЫ ПО ВЕКСЕЛЮ МОЖЕТ БЫТЬ ОБОЗНАЧЕН:
• точно указанной датой (например, «25 марта 2009 года»);
• количеством дней с момента составления или предъявления векселя («100 дней с момента составления векселя», «10 дней с момента предъявления векселя»);
• периодом времени («с 1 марта 2009 года по 1 июня 2009 года»);
• фразой «по предъявлении» или без указания срока. В этом случае вексель действителен только в течение года со дня его оформления и при просрочке держатель векселя может не получить денег.
Векселедатель должен исполнить свое обязательствопо выплате денежных средств немедленно после предъявления векселя к оплате. Векселедатель не должен производить оплату до срока, указанного в векселе, но при соглашении сторон досрочная выплата допускается.
Подпись векселедателя должна быть выполнена собственноручно рукописным способом. Использование факсимиле или других средств воспроизводства подписей делает вексель недействительным.
ВОЗВРАТ ДЕНЕГ
Недобросовестный векселедатель может затянуть оплату или вообще отказаться возвращать деньги по векселю. В этом случае необходимо обратиться к процедуре «вексельного протеста».
Неоплаченный вексель предъявляют в нотариальную контору на следующий день после истечения срока выплаты. Нотариус в этот же день обращается к векселедателю с требованием оплаты долга. В случае если векселедатель «пошел на мировую» и все оплатил, отметка о протесте на векселе не выставляется. Если же векселедатель отказывается вернуть деньги или его местонахождение нельзя установить, нотариус составляет акт установленной формы.
Векселедержатель обращается с иском в суд. Если вексель переводной, можно подать иск как на всех предыдущих векселедержателей, так и на одного из них вне зависимости от хронологического порядка передаточных надписей. Кроме стоимости векселя держатель может взыскать и проценты, если они были предусмотрены, а также издержки, связанные с несвоевременной оплатой векселя и совершением протеста. «Чтобы придать такой схеме реализации квартиры более «благообразный» вид, продавцы квартир стали указывать проценты, оставляя их, правда, невысокими (обычно доли процента, максимум 1-2%). Проценты указываются в векселе и дублируются обычно в договоре приобретения векселя», - комментирует директор по маркетингу компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».
«Застройщики обычно используют процентный вид векселя для привлечения клиентов, обещая получение дохода от вложений», - говорит Павел Шмаренков, руководитель управления по развитию бизнеса компании «Кредитмарт». - Но нужно помнить, что в таком случае покупателю придется декларировать процентный доход, то есть подавать налоговую декларацию».
Правда, Николай Грачев полагает, что на практике вексель с процентами, используемый для расчетов за новостройки, почти не встречается, так как он выдается не чтобы получить доход, а чтобы оплатить квартиру, когда на нее будет оформлено право собственности.
ПОКУПКА ЖИЛЬЯ С ПОМОЩЬЮ ВЕКСЕЛЯ
Как же оформляется покупка строящейся квартиры при использовании вексельной схемы? Покупатель приходит к застройщику или в риелторскую компанию с желанием купить квартиру в строящемся доме. С ним заключается предварительный договор купли-продажи на определенную квартиру, по которому он, покупатель, как бы «бронирует» право покупки жилья позднее, когда дом будет сдан госкомиссии. В договоре указываются характеристики квартиры, цена и предварительная дата заключения основного договора. Нередко тут же производится оплата. Однако в предварительном договоре не фиксируется факт передачи денег - откуда же тогда у покупателя право претендовать на недвижимость?
Чтобы юридически зафиксировать передачу денег, покупателю выдается вексель компании-застройщика и заключается договор купли-продажи векселя. Теперь покупатель становится векселедержателем со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе и риском невыплаты стоимости векселя. Фактически он просто кредитует застройщика.
Основной договор подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе и содержит в себе полностью все условия покупки квартиры, ее технические характеристики, права и обязанности продавца и покупателя. Но в случае прекращения или остановки строительства до основного договора дело просто не доходит. Покупателю возвращаются денежные средства по векселю, и компания-застройщик таким образом юридически выполняет все обязательства перед покупателем. Занял $200 000 - и отдал через три года $200 000! А то, что на них можно купить уже намного меньше метров, никого не волнует.
Правда, в последнее время система начала меняться в лучшую сторону. «Сейчас уже деньги чаще берутся в обеспечение заключения основного договора», - заверяет Елена Комова.
Если векселедатель обанкротится или не сможет выплатить долги своим партнерам, на его имущество будет наложено взыскание. Но в этом случае векселя будут оплачиваться в последнюю очередь (такова уж по закону очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве) - опять же возникает риск невозврата средств.
Конечно, не все так плохо, и реальных случаев неоплаты векселей на рынке недвижимости пока не так много.
Если компания-застройщик не соглашается заключать договор долевого участия, а покупателю необходима квартира именно в этой новостройке, стоит предварительно собрать всю доступную информацию как о застройщике, так и о документации на строительство. Как правило, крупные строительные компании исполняют свои обязательства, хотя зачастую не укладываются в заявленные изначально сроки сдачи объектов.
ИПОТЕКА
Мы спросили у экспертов, возможна ли такая схема приобретения квартиры, если покупатель «ипотечник». Здесь мнения разделились. Елена Комова считает, что получить ипотечный кредит под такую сделку трудно. «Сейчас почти все банки либо не кредитуют приобретение векселя, либо кредитуют под сумасшедший процент и с набором совершенно нереального количества документов», - утверждает она.
А вот специалисты супермаркета кредитов «Кредитмарт» придерживаются мнения, что такой вариант вполне возможен: «Большинство банков при аккредитации объектов нового строительства оценивают прежде всего не схему купли-продажи, а надежность застройщика. Например, СУ-155 активно применяет вексельную схему в договоре купли-продажи, но проблем с аккредитацией своих объектов строительства не имеет». При этом Павел Шмаренков поясняет, что в залог банку при такой сделке передается вексель, а уже после оформления квартиры в собственность - сама квартира, как и полагается по закону «Об ипотеке».
СЧАСТЛИВЫЙ КОНЕЦ
Возникает закономерный вопрос: как происходит обмен векселя на квартиру при оптимистичном исходе всей процедуры? На каком-то этапе застройщик предлагает менять вексельный договор на договор долевого участия? Или просто покупатель меняет вексель на собственность, когда она уже доступна? «На рынке живут оба варианта, хотя второй встречается чаще, - отвечает Елена Комова. - Бывает, что дом вводится в эксплуатацию через пару месяцев после получения разрешения на строительство. Конечно, тратить силы на регистрацию договоров долевого участия смысла нет. Поэтому вексель чаще «превращается» сразу в договор купли-продажи, хотя застройщику приходится сначала оформлять право собственности на себя».
Николай Грачев («Тактик & Практик») подытоживает: «К нам довольно часто обращаются с вопросом, можно ли покупать квартиру по вексельной схеме. Здесь важно понимать, что вексельная форма оплаты - это схема, которая позволяет застройщику действовать в обход закона. Потому что законодательством для данных ситуаций предусмотрен механизм договора об участии в долевом строительстве с обязательной государственной регистрацией, в ходе которой проводится юридическая проверка самого договора и документов на объект строительства. Таким образом покупатель получает уверенность, что и с остальными документами все в порядке.
Несмотря на то что на рынке вексельный способ расчетов сегодня довольно распространен и пока «громких» прецедентов недобросовестного исполнения обязательств перед покупателями не было, с юридической точки зрения риски есть, и достаточно большие. Стоит ли идти на них ради экономии денег и получения желанной новостройки - решать самому потребителю. Но важно понимать, что вексельные схемы приемлемы только до тех пор, пока нет необходимости отстаивать свои права в суде».
По материалам журнала "Личный бюджет"(www.lbudget.ru) Сентябрь 2008
Автор: Наталья Тюлюкова
|
|
|
|
